住宅ローンの金利タイプについて

住宅ローンを組む際に一番気になるのが金利についてです。やはりなるべく低利率で住宅ローンを組んだほうが良いと思われがちですが、金利にも様々な特徴があるのです。

住宅ローンの金利の種類は、大きく分けて変動金利と固定金利がありますが、固定金利には、全期間型と固定金利選択型に分かれます。

変動金利について

変動金利型の住宅ローンを返済する場合には、年に2回金利が見直され、毎月払う額は、ある一定の期間(一般的には5年位)で見直されます。

金利自体は短期の金利を元にするので、固定金利に比べてとても低いのが特徴です。

低い金利で借りられるという事は一見とてもメリットのように感じられます。確かに現在の日本は低金利時代です。しかし、金利は市場の動向によって変化しますから、いつもリスクを感じながら返済しなければならないのがデメリットです。

もしも金利が急上昇してしまった場合でも、翌月から返済額が上がる、ということはありません。金利が上下しても返済額の変更は5年ごとに行われるので、その間は返済額は変わらないのです。5年後に急に上がるかと言えば、そのようなこともなく、「これまでの返済額×125%」を上限として新返済額が決まります。ようするに、例えば急激に金利が上昇しても、前の5年間の返済額より25%を超えることはないのです。

これは一見、住宅ローンを借りた人にやさしい仕組みに思えますが、実はそうではないのです。

もし大幅に金利が上がった場合、返済額の内訳として金利分を優先します。元本分は先送りになるので、返済期間は延びるのです。最悪の場合は、返済額以上の金利が発生している状態になると、未払い金利分が発生していることになり、もちろんこうなると元本は全く減りません。

低金利が魅力の変動型ですが、金利が上昇すればその分どんどん総支払額が増えていきます。未払い金利分が累積すると、ローン期間終了時点で残った元本と金利分の一括返済を求められる可能性もあるのです。

固定金利について

全期間固定金利型

固定金利は、変動金利に対して金利が高いのが特徴です。特に全期間を通して同じ利率で返済するので、いきなり金利が上昇した場合にはお得です。

何故金利が初めから高く設定されているかというと、金利の変動によって銀行などが損をしない為です。

もしも、全期間一定の利率で融資して、金利が何%も上昇してしまうと、その分金融機関が借主から取ろうと思ってもそれが出来ず、利益を回収出来なくなってしまうのです。

金融機関独自の住宅ローンもありますが、代表的なものとしては「フラット35」です。

固定金利選択型

固定金利には、もうひとつのタイプがあります。3年や5年、10年や20年など期間を限定して金利が固定されているタイプです。通常の固定金利よりも利率が抑えてある為に、全期間固定金利型に比べて、当初の返済額が抑えられるのが特徴です。一定期間経過後に、固定金利にするか変動金利にするか選ぶ事が出来ます。

特に、3年などの短期固定金利にした場合などは、金利の優遇などにより、当初3年間はかなり返済額が低くなります。場合によっては変動金利よりも金利が低くなる事もあり、とても返済しやすそうな設定になっています。

しかし、問題はその後にあります。固定金利期間が終了後、その分返済額がとても高くなってしまうのです。

住宅の広告などを見ていると、小さく「当初3年間固定金利」という注釈が書き加えられている事も多いですから注意しなければなりません。

その他の金利タイプ

住宅ローンの中には、ミックスタイプが選択出来るものもあります。金利ミックスとは、複数のローンを同時に併用して設定する事です。例えば、返済額の何割かを固定金利、残りを変動金利にしたりして、それぞれの良いところを活用するのです。

金融機関によっては、条件を満たせば金利が低くなるキャンペーンなどを行っていたりするので、それも上手に活用する事が重要です。

現在の状況を考えれば、全期間固定金利型がお勧めですが、返済に余裕があり、繰上げ返済が出来たり、近い将来収入が増加する予定があるのならば、変動金利型や短期の固定金利選択型を選ぶのも良いでしょう。

返済タイプにしても、金利タイプにしても、個々の家庭のライフスタイルや将来設計によって、選択肢は変わってきますし、どの方法が返済しやすくなるのかも違うのです。

場合によっては、ファイナンシャルプランナーなどに相談する事も効果的です。