マンション・戸建て・新築・中古

初期費用のマンションか、維持費の戸建か

マイホームを購入する場合に外せない対象が、戸建とマンションの比較です。両者の最も大きな違いはコスト面にあり、マンションは似たような立地の戸建と比べてイニシャルコストは安く付くのですが、ランニングコストにおいて劣ってしまう点がポイントです。もちろん物件によって違うのですが、初期費用の金額の差はおよそ数百万程度で、一般的に頭金として入金するお金とほぼ同額である点が特徴です。

北九州市の物件を例示して比較

この差は実際にローンを組んだと想定して説明すると理解しやすく、例えば福岡県北九州市で2000万円のマンションと2300万円の戸建をそれぞれ購入したとします。ローンは人気のフラット35を35年払いで利用し、年利1.6%で借りたと計算すると、月々の支払いはおよそマンション6.3万円に対して戸建7.2万円と約1万円の違いとなって現れます。35年もかけて返済するわけですから、月々の負担金額はそれほど違ってこないのです。
ところが、マンションにかかる経費はこれだけではありません。一般的なマンションではセキュリティ費用やメンテナンス費用として管理費が徴収されますし、さらに将来のマンション老朽化に備えて大規模修繕費積立金や駐車場代などがかかってくるのです。
これらの費用は設備によって大きく左右されますが、合計月2〜3万円はかかるものと考えておいた方が良いでしょう、結果として戸建の月負担より多くなってしまうケースも珍しくありません。その他にもコスト面での問題は多く存在し、積立金は年々上昇する事が一般的だという点に加えて、駐車場代や管理費は半永久的に支払い続ける必要があるという点です。この為、せっかくマンションを購入しても支払いはいつになっても終わらず、賃貸感覚で延々と払い続ける事になります。
なお、戸建であれば駐車場は敷地面積を利用できますから特別必要ではありませんし、台数が足りない場合は数十万の初期投資で不要な庭を施工する事が可能です。更に土地そのものの所有権も付いてきますから、用途制限に引っかからない限り住宅を潰して新しく事務所を建築したり、月極駐車場にして収益物件として扱うなど使い方もマンションより幅広い点が特徴です。
ただ、マンションにおける修繕積立金を、戸建てでも行っておくことが理想です。
地震で外壁にひびが入ったのにそのまま放置しておき、通行人に落下し大惨事につながる事故などがあり得るからです。
ただ実際このような積立はおこなっている方は少なく、住宅ローンの返済に充てられているのが現実です。
以上の点から、あくまで経済的なコストバランスだけを考えると、戸建の方が有利だと言えるでしょう。

マイホーム対決 - 新築vs中古【戸建て】

最も大きなポイントは瑕疵担保責任

次に戸建の新築と中古を比較した場合ですが、この問題を考える前に示しておかないといけない点が、新築という言葉の定義についてです。
法律では新築の定義を、新しく建築された住宅で人の居住の用に供したことが無く、建築工事が完了した日から起算して1年を経過しないものとしています。つまり、1日でも誰かが住宅に住んでしまった場合はもう新築とは言えませんし、誰も住まなくても売買契約が成立する事なく1年以上経過してしまったら、もうその住宅は新築ではない事になります。
この定義は住宅を購入する時に非常に重要な知識で、定義上の新築であれば万が一、主要構造部分や風雨を凌ぐ為の屋根などの設備に欠陥があった場合、補償を受けられる範囲、期間と履行の安全性が全く異なる点が特徴です。また、日本の戸建は一般的に木造建築が多いため、マンションと比較して主要構造に欠陥や老朽化が生じやすいですから、戸建においてこの制度の違いは決して軽く見ることはできません。

新築であれば10年補償、中古だとたったの2年です

新築であれば住宅品質確保法という法律により、引渡しの時から10年間瑕疵担保責任を売主に負ってもらえる上に、住宅瑕疵担保履行法により万が一宅建業者が倒産してしまっても瑕疵担保責任として保険金を受け取る事が可能です。ところが、中古物件では民法と宅建業法の適用しか受けられない為に、”買主が欠陥の存在を知ってから”1年間というごく狭い範囲に限定されてしまいます。更に悪い事に、中古物件のこの規制には特約をつける事が許されており、宅建業者であれば”引渡しから”2年間という条件に変更する事ができます。もし、対象中古物件が個人間取引であれば宅建業法が適用されませんから、売主は特約でそもそも瑕疵担保責任を一切負わないという約束を付帯する事も可能です。
結果、購入時の費用だけを考えるならば、当然費用としては中古の方が安くなりますが、中古物件にありがちな主要構造部分の欠陥に対してはごく短い期間でしか保護を受ける事ができません。それに、補償の範囲は契約次第ですが、一般的には最低限のものだけとなってしまいます。この点は中古物件の販売業者などが重説時など必要最低限しか触れようとしない傾向がある為に、多くの買主が見落としがちなポイントとなっています。

マイホーム対決 - 新築vs中古【マンション】

安いが注意が必要、中古マンションの初期費用

マンションの新築と中古を比較した場合、最も大きな差となって現れるのは価格の差になります。戸建にも言える事ですが、中古物件の場合は似たような立地の新築物件と比較すると1〜2割程度は安い条件で購入する事が可能です。
ただし、実際に両者を比較した場合、マンション本体の価格を除いた仲介手数料や不動産取得税などの初期費用は中古物件の方が高くなりがちですし、前の入居者の管理費や修繕費積立金の滞納がある場合などは入居時に支払いを求められてしまいます。
また、ローンにおいても問題はあり、フラット35の問題は中古物件全般の大きなリスクとなります。長期固定金利として人気のフラット35ですが、融資を受ける為には優良住宅としての水準を満たす必要があり、一般的な新築の戸建やマンションではこの基準は十分にクリアしている事が普通です。ですが、中古物件の場合は築年数によっては基準を満たしていない事もありますし、首都圏はまだしも地方のマンションになるほどこの傾向は強くなります。安くてお得な中古マンションですが、この点は注意すべき問題です。

新築と比較した場合の、入居後の中古マンションの注意点

中古マンションの注意点は購入後の税金や維持費にも影響を及ぼします。まず税金面ですが、新築マンションは固定資産税で新築住宅に係る固定資産税の減免措置を受ける事ができます。期間は新築の戸建は3年ですが、新築マンションならば5年とかなりの長期間恩恵を受ける事が可能です。この固定資産税減免は中古マンションは一切受ける事ができません。
また、住宅ローン控除においても、新築であればほぼ無条件で受けられるにも関わらず、中古マンションでは築年数に制限があるなど、不利な扱いを受けてしまいます。更に修繕費積立金も新築当初は安いものですが、中古であれば年数相応の修繕費積立金になっているケースが多く、最初から高い積立金を納める事を求められてしまうでしょう。
なお、戸建の比較時に記載した瑕疵担保や耐久性の問題ですが、一般的にマンションは耐久力の高い鉄筋コンクリートや鉄骨鉄筋コンクリートで作られていますから、瑕疵担保の問題は中古であっても戸建より安全に選択する事が可能です。ただし、利便性を含んだ比較を行うなら、多くの不動産業者が提案するように、中古マンションは選択性の広さやリフォームの選択性が魅力となります。ですが、安易に手を出すと思わぬ失敗をしがちですから、やはり上級者向けの物件だと言えるでしょう。