フラット35・フラット35S・フラット50とは

フラットの発足と仕組み

最近目にする機会の多いフラット35ですが、これは今まで公的機関として住宅資金の融資を行ってきた住宅信用公庫の廃止を契機に生まれた、住宅金融支援機構(以下機構と表記します)が提供する新しいタイプの住宅ローンです。融資形態には買取型と証券型と呼ばれる2タイプが存在しますが、主に適用されているものは買取型であり、家を買う人のために住宅購入資金を貸した金融機関が持つ債権を機構が買取り、それを債権として市場に流通させる事により成り立たせているサービスです。このメリットは非常に大きく、後述の数々の利便性に加えて、満70未満で、年収に占めるフラットを含めた借金の返済額が一定水準内(400万未満であれば30%以下、400万以上であれば35%以下)であれば基本的には誰にでも利用できるという対象範囲の広さが人気となっています。

フラット35のメリット

フラット35の最大の特徴は長期固定金利とその安定性の高さにあります。文字通り最長35年の長期ローンでありながら、支払う金額はずっと同じに設定できるために、民間住宅ローンの一般的な商品である変動金利や変動固定金利と比べて高い安定性を発揮します。
また、従来の固定金利型の住宅ローンは安定性の代償として金利そのものは高めに設定される傾向がありましたが、フラット35では金融機関と融資希望者の間に機構が入ってリスク低減を行う為に、従来の民間住宅ローンの固定金利と比較した場合において、低く抑えられている利点を持っている点もメリットの一つです。
更に、住宅ローンの実質的な負担額を引き上げてしまう債務保証料がかからない点に加えて、繰り上げ返済の手数料も徴収されませんから、安定的かつフレキシブルな返済が可能であり、安定性を好む一般的な日本人感覚にフィットした商品だと言えます。

より長期的なローンを提供するフラット50

このように長期的かつ安定的な利便性を持つフラット35ですが、融資希望者がより長く住み続けられる長期優良住宅を求める場合などでは、住宅価格が高騰してしまい通常の35年での返済では負担が大きすぎてフラット35では対応しきれないケースも存在します。
そのようなニーズに対応すべく生まれた住宅ローンがフラット50であり、その名が示す通り50年の長期固定金利住宅ローンとなっています。
ですが、フラット50はフラット35と比較すると、総じて厳しい条件での借入をせざるを得ない内容となっており、利用するには様々なデメリットを甘受しなければなりません。年齢については(親子リレーを適用するケースを除く)満44歳未満である年齢用件が求められますし、50年と返済期間も長期化してしまうために金利もフラット35と比較して高くなる傾向にある点も特徴です。
更に融資金額も100万円以上6,000万円以下とフラット35の上限である8.000万円よりも少額で、単純に考えると使いにくい住宅ローンのように感じてしまいます。
ただし、フラット35との併用もできますし、両者を併用する事でこのデメリットをカバーする事も可能です。

フラット35に求められる技術水準

返済期間において幅広い利便性を持つフラット35ですが、利用にあたっては機構が定めた技術基準を満たす住宅である必要があります。
主に構造的な耐久性や耐震耐火性に加えて、高齢者への配慮が成されているかなどの項目がチェックされ、基準を満たしていなければフラットを利用する事はできません。とはいえ、実情として近年の新築住宅であればこれらの条件は概ね満たしている為、ローンの可否の判断基準として心配するほとんど無いと言えます。

住宅性能によってはフラット35sの利用も可能です

購入予定の住宅の品質が良ければフラット35sを利用するチャンスが生まれます。このフラット35sは35とよく似たシステムですが、より優良で長持ちする住宅の建築を推進する為に新しくできた制度です。住宅性能の審査基準において35の審査基準よりも厳しい長期優良住宅である35sの基準を満たす事で、プランAとBの2種類の優遇金利を利用する事が可能で、通常のフラット35よりも低い金利で融資を受ける事ができる点が特徴です。
丈夫で耐久性の高い住宅を購入しようとすると、どうしても費用が高くなってしまいがちでしたが、フラット35sを利用する事により大きく負担を軽減する事ができます。