住宅ローンを借りるまでの流れ

手続き上の流れを簡単に紹介

住宅を購入する時に誰もが不安に感じるポイントが、購入の流れです。一般的な買い物と違い金額が高額である為に、ローンを組む事がほとんどですし、不動産ですから登記などの費用もかかりそうです。そんな心配を持つ方の為に、住宅入居のまでの流れを簡単に紹介しますと、以下の流れのようになります。
  1. 購入物件の価格決定…ローンを組む前にそもそもの売買価格を決定します。交渉もかなり必要になりますから、この段階では仲介業者の選定が大きく影響します。
  2. 購入の申し込みとローンの仮審査…物件価格が決定した後はローンの仮審査を行います。審査に通過後に次のステップに進む事が大半です。
  3. 重要事項説明と手付金の支払い…この段階でようやく売買契約の締結です。ですが、その前に宅建業法に従い重要事項説明を受ける必要があります。説明なしに購入契約を締結する業者はほぼ確実に違法業者ですから、気をつけましょう。
  4. 住宅ローン審査通過後の本契約…住宅購入の独特な点が、売買契約の締結後に住宅ローンの契約を締結する点です。審査に通過すればそのまま契約ですが、減額された場合や否認された場合は再度検討を繰り返す事になります。なお、住宅ローン特約を締結しているケースがほとんどですから、この特約によりローン否認を理由に手付金を喪失する事はありません。
  5. 融資入金後の支払いと登記手続き…ローンが承認されると指定口座にお金が振り込まれます。その後、購入代金として引き落とされて所有権が移転しますが、同時に保証会社へ抵当権設定登記を行う事となります。
  6. 入居完了・・・代金入金の確認が済むと鍵の引渡しが行われ、住宅に入居する事になります。
業者によって多少前後する部分もありますが、概ねこのような流れとなっている点が特徴です。誤解しやすい部分が、売買契約とローン契約の順番と重要事項説明と手付金になります。特に重要事項説明は大切で、この説明は宅建業者として義務付けられた説明ですから、疑問に思った部分は余す事なく尋ねるようにしましょう。特に周辺環境の注意点などを流し聞きしてしまい、大切な部分を見落とした場合、説明された部分について不利な点があったとしても、保証されない場合もあります。

住宅ローンにかかる諸費用

次に、住宅ローンにかかる諸費用を解説します。一般論として住宅購入代金の5~10%程度がかかると言われていますが、項目によっては削減する事ができる費用もありますから、個々に検討する事が大切です。賃貸業者も同じですが、いかにも必要だと見せかけて、実は任意で断る事ができる費用も珍しくないからです。

絶対にかかる費用


多くの取引で絶対に必要とされている費用は、
  1. 火災保険料…ほとんど全ての金融機関で加入が義務付けられています。保証金額によって変動します。
  2. 抵当権設定登記費用…抵当権を設定するのに必要な手続き費用です。
  3. 抵当権に関する司法書士依頼料…抵当権の設定は不動産業者が勝手に行う事はできません。司法書士に依頼する必要がある為にお金がかかりますが、相場は各司法書士によって違います。10~20万円程度は見ておくべきです。
  4. 登録免許税…固定資産評価額などで変動します。
  5. 不動産取得税…評価額に応じて割合で支払います。期間限定で軽減措置があったあのですが、H27.3.31に終わってしまいました。
  6. 印紙税…不動産購入にあたって印紙税を支払う必要があります。国の政策や住宅購入価格によって変動しますが、一般的な住宅は10000円です。

契約ローンタイプや金融機関によって変動する費用

  1. 住宅ローン保証料…フラット35ならばかかりませんが、民間ローンであれば必要です。
  2. 住宅ローン手数料…フラット35であれば同様に不要です。また、ローンによっては不要な民間ローンもあります。
  3. 仲介手数料…不動産業者に支払う手数料ですが、法的な制限金額がありますから取られすぎていないかチェックが必要です。
  4. フラット35物件検査料…住宅がフラット35の求める建築水準を満たしているかの検査費用です。民間ローンであれば必要ありません。
  5. 団体信用生命保険料…大きな身体トラブルが起きた時の為の保険料です。民間ローンでは概ね加入する事になりますが、一部義務付けていないローンもありますし、金融機関が負担してくれるローンも存在します。また、フラット35では任意となっています。
大まかな構成では以上のようになっています。概要という意味であれば、これだけ理解しておけば、何故かかるのか不明な項目はないと思われます。税金以外はローンプランごとにそれぞれ金額が違いますから、これらの金額を含めた計算をする事で、よりお得な住宅ローンを組めるはずです。